房企组织架构“再造”加速 “精兵简政”之下管理人员下沉

随着房地产行业进入下行周期，房企在组织架构方面的调整也有所加速。

3月3日，金辉集团内部发文升级集团组织架构，其全国地方公司整合为九大城市公司，推进扁平化管理。

与此同时，去年底传出的宝龙地产组织架构调整的消息，近日也有了新动静。

3月4日，市场消息称，宝龙地产进行组织架构调整。其资产管理中心增设“特殊资产部”;营销管理中心撤销“配套部”，配套管理职能并入“市场部”;“广东事业部”并入“宝龙置地”;“安徽事业部”并入“事业二部”;原事业二部“武夷山项目”转入“宝龙置地”管理;原宝龙置地“扬泰城市公司”转入“事业二部”管理。整体来看，“缩编”意图明显。

事实上，虎年刚一开工，房企的组织架构“再造”工作就如火如荼展开了。

2月7日，建业集团公告称公司将进行新一轮组织架构调整。从原来的“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”五级管理变为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理。

隔日，中南置地传出组织架构调整消息，将苏皖区域和苏沪区域合并，成立沪苏区域;海西区域和两广区域合并，成立华南区域。

2月10日，融创也宣布了调整组织架构，由此前的七大区域调为九大区域。

2月14日，祥生控股集团内部发文表示进行组织架构调整......

与粗放式发展时代策略不同，当下，越来越多房企正不断调整组织架构，开始向管理要红利。相关信息显示，2021年以来，包括万科、碧桂园、华润置地、龙湖、世茂、新城、旭辉、中骏、阳光城、荣盛、雅居乐、佳兆业、奥园等不下20家规模型房企均进行了组织架构变革。

组织架构的变动与调整，本是企业在市场调整期的常规动作，但今年房企加入变革阵营的速度明显加快。据中房网不完全统计，开年以来，至少已有阳光城、中南置地、世茂、中梁控股、建发房产、万达、碧桂园、建业、融创、祥生、宝龙、富力、金辉等13家房企调整了组织架构。

“精兵简政”之下，管理人员下沉

从上述房企组织架构的调整内容来看，除了融创是对区域分拆，进行更直接、更精细的管理外，“精兵简政”和“管理人员下沉”是多数房企的调整的方向。

如祥生控股在此次架构调整中将原有的7大中心、3大直管部门及多个二级部门调整为董事办、营销管理、金融管理等9大部门，形成了7+2集团职能条线管理模式，“去中心化”特征明显。随着组织架构调整，祥生同时也发布了相关人事任命：常务副总裁韩波分管工程设计部、成本采购部;副总裁陈毅辉分管董事办、营销管理部;副总裁郭奕分管金融管理部、财务管理部;集团助理总裁李俊君分管人力行政部。

对于此次架构调整，祥生方面表示，是希望在新形势下实现组织“一盘棋建设”，打破原有的惯性组织思路，打造更为敏捷的弹性组织，聚焦如何让总部职能更具生产力。通过组织构架调整，实现管理链条高效协同的一盘棋建设，最终提升企业对市场敏感度与快速反应能力。

再如建业集团，此次实施组织架构调整，将五级管理的架构调整为了三级管理，同时撤销原有业务集团总部，五大总部合一。

除了管理层级精简外，在开年以来的这波组织架构调整潮中，金辉、宝龙、中南置地、碧桂园、世茂集团、阳光城、万达、建发房产、富力地产等房企均有区域公司合并、裁撤等动作。

比如世茂，其开年就开展了架构调整，将原浙江区域公司撤销，成立浙江地区公司，并将原下属华中地区公司升级为独立地区公司，原下属浙东地区公司撤销，项目合并进浙江地区公司。再如富力，其将西北区域和华北区域合并，成立了北方区域。

值得注意的是，碧桂园区域公司的合并动作应该是上述房企中“下手最狠”的一家，据了解，此次调整，碧桂园区域公司由原来的106个缩减至65个，一下砍掉了41个区域，调动主要集中在北方、西南、华中和东南，收缩战略意图显而易见。

与此同时，组织的变动必然伴随着人员的流动与调整，而“管理人员下沉”成为了不少房企人员调整的策略。

在2月14日，建业集团董事长胡葆森在召开的线上媒体恳谈会上表示，这次调整由于管理层级和机构编制的压缩，总部1000人要有超过一半的人要重新返回到一线，到项目上去，到城市公司去，到能听得见炮声的战场上去。

此外，从祥生的组织变化来看，管理人员也有“下沉”的动作，其架构升级之后，董事办负责人也是营销管理部负责人。

在目前的市场环境下，“下放一批人”已经成为了组织变革的需要。

正如万科董事长郁亮在2022年年度总结发言中所强调的，“管理人员都要全部下沉，身先士卒。现在集团已经取消了原集团合伙人的层级，所有原集团合伙人全部下沉到所在单位。如果你作为总经理不下项目现场，不亲自去了解情况，只坐办公室那是肯定是不合格。”。

成长之痛，不破不立

近年来，房地产行业宏观政策层面不断收紧，叠加土地、金融等红利的减退，房企的规模和业绩都受到影响。

根据克而瑞研究中心监测，2021年百强房企累计业绩增速持续放缓，累计销售操盘金额较2020年同比降低3.5%。其中，近4成百强房企累计业绩出现了同比降低的情况，销售规模负增长的企业数量也较2020年有明显提升。

而从销售任务完成情况看，也远不及历史同期。根据中房网监测，截至2021年末，在监测的55家房企中，超过8成的房地产企业销售未达标，仅10家房企完成了全年销售任务。

当行业步入“黑铁时代”，为了保持效益或是“活下去”，房企精简组织架构，进行精细化管理将成为必然。

郁亮此前曾指出，面对市场萎缩后更加白热化的竞争，类似投拓、产品团队都要一盘棋建设，业务的此消彼长必然伴随着组织的适配调整。

事实上，在多数业内人士看来，通过调整组织架构进行降本增效和战略收缩，能够实现快速节约成本。在变局中作出果断调整，也能起到稳定军心的作用。

而变革之中的痛与不易，或许置身其中的人才能深刻体会到。

正如旭辉集团CEO林峰所言，地产行业如同鹰的中年，唯有彻底变革，才能获得新生。变革要有向死而生的勇气，要有刮骨疗伤的决心。

胡葆森亦坦言，整个行业从“资本红利”向“管理红利”转变，企业为了顺应发展，必须刀刃向内，先刮骨疗伤、壮士断腕。(苏晓/文)