这些年上海有多少拆迁户
2023-08-26 21:23:44来源:ZAKER财经
在上海工作这几年,如果你要问我最羡慕哪些人
可能很多人会回答说上海土著
(相关资料图)
但要我说最羡慕的还是上海土著里的拆迁户
一旦等来拆迁,就能拿到高额的拆迁补偿,又或者房子
尤其对于上海来说,关于拆迁的话题,关注度一直也很高
相信很多人也很好奇,这些年上海拆了多少老房子,有多少拆迁户
我查找了各个官方统计数据,也实地走访了一些拆迁小区,才终于把这件事整明白了一些
01
从数据上来看,上海拆了多少老房子
在上海所有官方平台上,很少有关于拆迁的具体统计,基本上都是以「旧改」的形式出现
旧改是什么,拆迁又是什么
在统计拆迁数据之前,我们先来搞清楚拆迁和旧改的关系
旧改,就是旧城改造,是城市更新的一种模式,改造方式包括老旧小区翻新改造、拆除重建
拆迁则是,对老旧房屋进行拆除,需要进行房屋征收和居民搬迁
所以,旧改 ≠ 拆迁,拆迁只是包含在旧改里面的一部分
先来看下上海旧改了多少
上海的城市更新就是从旧改开始的
从 1992 年开始启动旧改,2022 年 7 月,上海全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造
据上海征收数据统计,这 30 年时间里,上海市旧区改造累计超3000 万平方米,受益居民130 万户
数据来源:上海征收根
据时间轴来看
第一阶段 1992-2000 年,共改造约 1200 万㎡,包括危棚等旧住房,受益居民约 48 万户
第二阶段 2001-2006 年,共改造约 750 万㎡,主要是中心城区二级旧里以下房屋,受益居民约 30 万户
第三阶段 2007-2017 年,十年改造二级旧里以下房屋约 770 万㎡,受益居民约 31 万户
第四阶段 2017-2022 年,改造约 332.4 万㎡,受益居民约 16.7 万户,自此整体的旧改完成
数据来源:上海征收那么,在过去上海已经旧改的约 3000 万平方米,约 130 万户居民里面,拆迁了多少
根据上海规划资源数据显示,至 2022 年,上海中心城区共征收、拆除成片二级旧里以下房屋超过1000 万㎡,受益居民40 多万户
来源:上海规划资源以杨浦为例,一共拆除了二级旧里以下房屋约 380.28 万平方米,改变了 16.35 多万户居民的生活
从 2012-2021 年的数据来看,杨浦也在加大旧改拆迁的力度
2019 年拆了约 1 万户、2020 年拆了约 1.3 万户、2021 年拆了约 1.5 万户
数据来源:上海征收上海还有大量零星二级旧里以下房屋、不成套旧住房以及 " 城中村 ",也就是我们一直在说的 " 两旧一村 "
2023 年上海还要拆多少,以及拆哪里,才是我们最关心的
根据目前网上的公开信息我做了一次统计,这是部分拆迁小区名单
其中徐汇启动动迁的小区较多,大部分都是 195x 年的老房子比如高达 8000 户的东安一村、二村,以及计划原拆原建的田林二村等
我打算实地看看这几个拆迁小区
02
那些即将面临拆迁的小区,现在怎么样了
我最先去的是上海今年拆迁规模最大的一个社区,东安一村和东安二村
拆迁规模达到了约 8000 户
东安一村、二村位于内环内徐汇龙华板块,它们原本就是大型社区,每个小区就有三四千户
房子很老旧,最早建于 1956 年,已经高达 67 年房龄,已经快要逼近 70 年产权
我实地去看了下并和附近的居民聊了聊据了解,今年 6 月小区刚启动拆迁
这次拆迁范围包括整个东安一村,以及东安二村大部分楼栋
不过,小区门口没有拉上拆迁的红色横幅,大部分居民还正常生活在这里在小区里走访了一圈,才知道原来现在还在意见征询阶段
沿街的部分社区底商,似乎已经做好了跟随拆迁的准备,要么关门要么搬到新的地方只留下房东的招租电话,寂寞地留在租铺的门面上
那么,拆迁可以拿多少赔偿呢关于拆迁补偿,一般有两种补偿方式,一种是现金,另一种是安置房
目前东安一村、二村拆迁补偿方案并没有公开,据说这次全部现金补偿
拆迁补偿房屋评估均价大概在 7-8 万 / 平,加上拆迁费、拆迁补贴等,综合下来每平米差不多要 15 万 / 平
这个小区大部分都是 40 平 -60 平的小户型,预估可以拿到 600 万 -900 万拆迁款
那些拿着几百万的拆迁户之后有什么打算
我去附近的中介门店问了问
据中介说,这段时间已经有业主提前过来咨询房子了
大部分拆迁户都是老人,拆迁之后想要在附近买房子的居多
毕竟在市区养老,无论是看病、还是衣食住行都比较方便
他们往往会选择置换到板块内更大面积的电梯房,或者一层二层这种低楼层
也有一部分老人会想要用这笔钱 + 子女资助一点,准备看一看新房
其实,上海像这种大规模的拆迁小区已经很少见了大部分还是在围绕着中心城区做零星旧改,覆盖一些小规模、小体量的拆迁小区
从拆迁区域来看,都是比较零星的小面块拆迁,北京西路 1177 弄一个小区只拆迁了约 13 户人家
这个小区属于上海老旧里弄住宅,房屋年久失修已经不太适合居住走进小区内部空间,弄堂里的道路很窄也很拥挤,车辆、杂物、衣物都推在了外面部分居民家里的厨房和卫生间环境都比较破旧了,难以正常使用上海目前零星旧改的拆迁小区中,一般都是不成套旧住房注:不成套房屋一般是指厨卫不在房屋内,在过道另一面,通常是几户人家共用一个厨卫
目前小区所属的南京西路街道,已经完成了居民意愿征询,同意率高达 99.12%
按照计划,今年 9 月上旬差不多就要搬迁了
在小区里我遇到一个 70 多岁的老爷爷,他告诉我说," 我们小区 99% 的人都同意了 "老爷爷虽然不是本地人,但是搬到这个小区也已经生活了 20 多年,街坊邻居都是再熟悉不过的人
提到拆迁之后的打算,他乐呵呵地说
" 那肯定想在附近住啊,但是还得看拆迁款拿到后买不买得起,如果子女有能力再补贴一点就在附近买房子 "
03
拆迁之后,老房子又是怎样一种面貌呢
从上海以往的拆迁案例来看,基本上有三种模式,原拆原建、改建成商品房、还有就是做城市更新项目
我们分别举个例子来具体看一下
有的拆迁变成 " 净地 " 之后,将由开发商对地块进行开发建设,最终变成新的商品房,就像闵行颛桥的尚湾林语项目
来源:网络项目总面积 11.66 万平方米,过去曾是闵行区南部最大的 " 城中村 " 之一,目前由上海地产集团旗下全资子公司上海房地(集团)有限公司承建并参与开发
最后其实还有一种就是城市更新拆迁项目,比如上海的时尚网红街区张园
来源:小红书 @Evelyn_59548439作为上海实施保护性征收改造的首个城市更新项目
旧改之前的张园,其实是上海旧式石库门里弄,原本的居住条件也不太好
来源:上海静安2020 年启动旧改搬迁之后,才变成了如今的模样,张园不仅仅是建筑面貌的更新,还有内部的多元业态的商业
还有就是原拆原建,最典型的小区案例就是彭浦新村
来源:网络拆迁之前这是一个再老旧不过的小区,甚至房龄都接近 70 年
墙体老化、外立面脱落,光从外面看就已经十分破旧了,包括室内厨房、卫生间的环境都很差
因为房屋老旧,无法满足现代人对于生活空间的基本需求
而经历原拆原建之后,不仅小区的整体面貌发生了翻天覆地的变化
经过改造之后客厅、厨房、阳台、独卫全部都有可以说极大地提高了居民的居住质量
04
这一轮拆迁背后影响的不仅仅是拆迁户
对一个城市而言,拆迁势必会带来城市面貌的翻新
上海有那么多老旧房屋,伴随着拆迁打造新建筑和新业态,未来城市的整体面貌也会焕然一新
对上海楼市来说,本身特质就是改善和置换客户占很大部分
而拆迁户一直都是主要的购买力之一
随着拆迁的推进,未来也会有一大批拆迁户涌入市场
手拿几百万拆迁款的客户,不管是选择新房还是二手房,都会成为推动置换改善的一个动力
不过从拆迁的趋势来看,近些年来城市拆迁规模越来越小了
相反的,现在主流的是小规模的城市更新和微改造,更多的是以保护修缮改造为主
传统的大拆大建模式已经不再适用,也因此,拆迁户也会慢慢变少
责任编辑:hnmd003
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