楼市托底效果不及预期 是时候松绑二套房认房又认贷了

超70个城市楼市调控政策放宽，住房信贷环境进一步宽松，放款速度创2019年以来最快的月份……在即将过去的4月一系列楼市松绑政策不断落地，然而市场的反馈却未能如期。贝壳研究院28日发布的数据显示，2022年4月贝壳重点监控的50城二手房成交量环比、同比均大幅下滑，成交价格环比降幅扩大，楼市托底效果不及预期。市场方面一直认为，当前疫情多点反复会减弱市场修复力度、延长修复时间，稳定居民收入预期，修复市场信心是当务之急，而部分此前过紧的政策亟待调整，其中以修复改善市场亟须的二套房认房又认贷呼声最高。

楼市托底效果不及预期

贝壳研究院28日发布的数据显示，疫情影响叠加季节性因素，2022年4月贝壳重点监控的50城二手房成交量环比下降超20%，同比下降约50%，1-4月累计成交同比下降近40%。价格方面，4月贝壳50城二手房价格指数环比下跌0.3%，跌幅较3月有所扩大;同比跌幅扩大至4.8%。50城市中超过六成的城市价格环比下跌，下跌城市个数较上月增加。

“楼市调控效果较弱的根本原因是市场预期没有有效恢复。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为，疫情冲击、地缘冲突等给国内经济增长带来更多不确定性，大环境景气度低迷，企业发展不景气，就业压力显著加大，居民预期收入降低，举债购房的意愿不强。房企流动性风险未实质性改善，购房者对于新房项目交付品质打折扣、延期交付甚至烂尾的担忧未得到缓解，购买新房依旧谨慎。“新房去化慢，房企拿地积极性难恢复，土地市场难升温，最终导致市场整体信心不足，观望情绪加重。”许小乐分析认为。

这一点，从官方数据也可见一二：根据国家统计局数据显示，一季度房地产业的GDP为18930亿元，比去年同期下降0.2%，同比居于末位。一季度全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，增速连续12个月下滑;商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，各房产类的经营指标增速表现均不可观。在此背景下，业主端预期也较弱，贝壳50城二手房景气指数在2月初达到局部高点23后持续下调，4月持续在18附近，处在市场景气荣枯线20以下。

最长认房认贷周期

在降息落空、降准缩水后，关于调整二套房认房又认贷、确保合理需求的呼声逐渐被提出。中指研究院指数事业部研究总监陈文静表示，短期来看，当前市民购房需求观望情绪仍较重，叠加疫情多点散发带来的不确定性，供需两端配套政策仍需发力，未来优化调整认房认贷政策亦将是重要举措之一。

自2016年底中央经济工作会议定调“房住不炒”，房地产市场开启新一轮全面调控。2016年11月28日，上海市率先实行了“认房又认贷”，次年北京等大城市相继跟进，逐步在全国范围内实施“认房又认贷”。同时，各地将首套房、二套房最低首付比例均上调，其中二套房全面调整回2014年放松之前60%的水平。“认房或认贷”转回“认房又认贷”成为本次调控的核心措施。

盘点历次调控政策也可以看出，调节首付比例从而提高或降低购房门槛，是需求端最主要也是最强的调节政策。尤其是二套、三套房差异化的首付比例，“认房又认贷”的标准自2016年第二轮调控中重新确立后，已经实行了近六年，已是最长的一轮认房又认贷周期。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，目前若二套房认房又认贷门槛松动，对改善性需求群体的利好影响是比较大的，有利于促进住房改善性需求释放、提升市场预期，进一步稳定房地产市场，同时对房企资金压力的缓解也有积极作用。

难度与可能性

尽管不断被提及，但关于二套房认房又认贷的松绑到底有多大可能与空间，市场争议不断。

可能派认为，在2021年底，银保监会提出，现阶段要重点满足首套房、改善型住房按揭需求;住建部也提及要保障住房刚需，同时满足合理的改善需求，但根据入年以来的市场整体政策变化来看，市场对于改善性需求的支持依旧较弱。

许小乐也认为，4月18日央行提出因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。预计后期更多城市降低商贷首付比例和房贷利率，调整“认房认贷”标准，更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线，有利于降低购房成本，支持住房需求释放。

梁楠分析，自入年以来政策走向愈加明朗，重点支持刚需及改善型住房需求释放，但对于很多家庭来说，置换房屋时资金压力依旧较大。从已出台城市的楼市松绑政策来看，受到利好的群体还是以刚需为主，对于改善性需求的支持力度偏弱。因此，未来二套房认房又认贷政策存在着一定的放松空间。

陈文静也预计，部分市场逐渐企稳恢复的核心城市，短期调整政策的预期偏弱，而多数二线、三四线城市预计将结合自身房地产市场运行情况，对认房又认贷政策进行优化调整。

现实情况也在逐渐证实这一观点。3月1日，郑州市成为今年首个明确提及放松认房又认贷的城市，进入4月以来，兰州、南京也分别对二套房认定标准“认房又认贷”作出松动，各城市调控频次更为密集，城市能级更高，松绑类型也更加多样化，例如佛山、沈阳直接对购房者“买新卖旧”提供支持，一系列政策都对改善性需求起到了更好的支撑作用，呼应了中央满足合理性购房需求，具有较强的指示意义。

但审慎的一方认为，三四线城市松绑信贷可能产生的问题要大于好处，一线城市的修复能力随着疫情的缓解会逐步释放。某股份制银行在京分管信贷的总经理直言，从银行层面目前放贷速度已经是本轮调控周期以来最快的，额度也比较充足，部分热销楼盘和二手房说明了目前市场需求依然存在，从广深等地区疫情控制后随着经济复苏、市场反弹的情况看，一线城市放松认房又认贷的空间十分有限。

对于一些重点城市放松认房又认贷，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“像北京这样自我修复能力强、购买力足的一线城市的概率相对来说会小一点，但是这种小并不代表没有，如果说后续市场压力大的话，认房认贷等一些政策也是可以调整的”。

另外，严跃进还提醒到，对于政策放松来说，要注意“房住不炒”的大基调，适当做出市场秩序整顿的检查，谨防由于放松引起的市场炒作引发房价泡沫等金融风险。(卢扬 孙永志)