聚焦房企“中报季” 一线房企业绩普遍下滑

又是一年“中报季”。

随着房企密集发布中期业绩预告，过往的高增长不再，取而代之的是业绩的集体下滑、亏损。大部分房企2022年上半年的业绩下滑明显，多项经营指标不尽如人意。在业绩发布会上，多位房企负责人表示，目前楼市已经在筑底阶段，确保交付质量成重中之重。

那么，房企中报呈现什么特点?业内对下半年具体走向如何看?

一线房企业绩普遍下滑

截至8月31日，东方财富Choice数据显示，有120家A股房地产上市公司披露了2022年半年报，其中有38家公司净利润为亏损状态，84家公司净利润同比下滑。同时，还有包括恒大地产、新力控股在内的多家房企未能按时完成半年报披露工作。

根据中国指数研究院发布的房企销售业绩数据显示，2022年1-8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点;其中销售额超千亿房企10家，较去年同期减少14家;超百亿房企96家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为343.4亿元，权益销售面积均值为227.6万平方米，同比分别下降47.6%和51.2%。

同样，在房企发布的半年报财务数据中，也反映出了目前房企整体经营呈压的状态。

中海地产的中报提到，“在国内经济与居民收入增长预期转弱的形势下，叠加房企债务不断出现违约，自2021年7月至2022年6月，国内商品房销售额连续12个月单月同比下降，经历了自1998年商品房制度改革以来最长的下跌周期。”

在业绩整体缩减、营业收入缩减的情况下，放弃对规模的过度追求，保现金流、保持合理的利润、控制负债成为大部分房企的主要经营思路。

国企、央企方面，诸如中海地产、保利发展等企业，从各项业绩指标来看优势明显。相比之下，民企分化加剧，头部阵营明显减少。东方财富Choice数据显示，有8家A股上市公司上半年净利润亏损达10亿元以上，包括金科股份、阳光城等上市房企。其中蓝光发展巨亏52.48亿元、阳光城巨亏36.23亿元、中天金融巨亏30.13亿元。

四大原因致亏

在超60份上市房企发布的业绩预告中，导致房企业绩集体下滑或亏损的原因主要指向四个方面：疫情叠加市场下行导致销售遇阻结算收入减少、结转项目毛利低导致毛利率大幅下降、计提的资产减值规模增加以及外汇波动造成净汇兑损失。

其中，金科股份、荣盛发展、碧桂园、旭辉控股等26家房企均在业绩预告中提及到疫情和市场下行因素导致工程进度出现延迟，进而导致上半年收入确认金额下降。

招商蛇口、华侨城A、华远地产、中华企业等10家房企在业绩预告中表示利润下降原因是地产业务毛利减少导致毛利率同比下降。

相比上述两项常规原因，今年上半年导致房企亏损原因中，不少企业提到了汇兑损失。例如，碧桂园、旭辉控股、时代中国、正荣地产、雅居乐等超15家房企在其业绩预告中提到汇兑损失这一利润下降或亏损原因。

植信投资研究院资深研究员马泓表示，汇兑损失跟人民币兑美元汇率贬值有关。今年下半年房企还有130多亿美元到期的离岸美元债，相较于发行阶段的汇率水平而言，承担了更多的汇兑风险。尽管汇兑损失占整体净利润的比例比较小，但考虑到当前房企流动性比较紧张，因此增加了房企的财务压力。

此外，业绩下滑或亏损的原因中，提到计提资产减值规模增加的房企也不在少数，同样也包括了碧桂园、旭辉控股、弘阳地产、建业地产等相关企业。

对此，马泓认为，主要是部分出险企业，通过降价促销的方式推动销售回款提速，因此很多房企计提资产减值。今年上半年延续了去年下半年以来的情况，整体购房者信心偏弱，房价预期也大都看低，因此这是在综合评估销售回款和资产规模之后做出的评估。

业内：短期承压中长期向好

从数据上看，房企的销售困境上半年仍未好转。不过，近日住建部、财政部、央行以及地方政府等相关部门均出台多项政策措施，通过政策性银行专项借款方式，鼓励和支持困难项目建设交付;房企层面，8月23日，龙湖一笔15亿元中期票据公告发行，中债信用增进公司提供全额担保增信支持，意味着民营房企融资取得新的进展……种种迹象正在表明，房企纾困正在逐步取得进展，市场信心也将逐步修复，房地产市场将会迎来稳定发展。

多位房企高管认为，当前房地产市场已经筑底，市场信心逐步恢复，虽然短期市场依然承压，但对中长期市场向好有信心。对于投资策略，多位高管表示，公司将坚持量入为出、现金流第一的原则，根据现金流情况安排投资结构。对于收并购计划，多位高管表示，会积极主动广泛接触收并购机会，同时严谨慎重做预判和决策。

谈及下半场市场格局演化趋势，中国海外发展董事局主席颜建国提出了“三个分化”：一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场;二是行业分化，房企数量将大幅减少，行业集中度将显著提升;三是企业分化，行业容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

万科总裁祝九胜坦言，短期来看，房企毛利率承压仍会是普遍现象。长期来看，房地产的毛利率终究要回到社会平均水平。只有那些能够深刻洞察客户需求，经营效率能够提升的房企，能够取得高于平均的回报。

美的置业执行董事兼副总裁王全辉则表示，下半年在投资方面会更多考虑现有手上的土地资源以及合作项目的安全问题，在新增土地上投入精力会比较少，在合作项目会投入比较大，确保合作项目的安全、按时交付。

龙湖集团董事长吴亚军则表示，房地产市场整体会从西部往东部走、从二三线城市往一线城市、强二线城市走，从一个洼地形成一个新高地。所以结构性机会还有，关键在于能不能抓到这个机会。