焦点观察：房企减仓三四线，县级市为卖地拼了

为推进卖地，福州代管的一县级市修改了卖地条件。

4 月 28 日，福州福清市将举行今年第一次土拍。日前，福清市自然资源和规划局发布土拍补充公告，4 宗涉宅用地取消了原定的 " 竞买人必须具有房地产开发资质 " 的条件。根据拍地规则，上述四宗地开发建成后将被政府回购。

时代财经以咨询者身份致电福清市自然资源和规划局，相关人士称，拍地时竞买人不需要具备房地产开发资质，但后续开发建设住宅时必须具备。比如自然人也可以参拍、竞得土地，但后续要成立具备相关资质的公司。

(相关资料图)

中原地产首席分析师卢文曦称，这意味着土拍参与主体受限更小、更多元化，土地市场能更公开、更广泛地接受有需求的人的投资。也或许是土地推介时有自然人表达了参拍意愿，相关规则为此做出对应改变。

事实上，自然人购买土地并非新鲜事，此前多座城市均有类似案例。不过，受房地产行业整体下行影响，今年以来，土地市场同样不景气，财政部数据显示，今年一季度，国有土地使用权出让收入 8728 亿元，同比下降 27%。在此背景下，地方政府或承受一定的卖地压力。

一、自然人争相买地

4 月 8 日，福清自然资源和规划局发布 2023 年第一次土地出让公告，推出 5 宗涉宅用地，总面积约 19. 30 万平方米，总起拍价 7.94 亿元，其中 01-04 号地为整体回购地块。

公告显示，上述四宗回购地块将采用 " 限地价、摇号 " 方式拍卖，01 号地最高限价为 8100 万元，02 号为 37400 万元，03 号为 33400 万元，04 号为 16900 万元，按 " 价高者得 " 原则确定竞得人。报价达到最高限价后，愿意接受最高限价的竞买人通过摇号确定土地归属。土地出让金分两次缴纳，即成交之日起 10 个工作日内缴纳总价款的 50％、75 日内缴纳剩余的 50％。

四宗地的回购面积分别为 01 号地 13.25 万平方米、02 号地 12. 93 万平方米、03 号地 10.99 万平方米、04 号地 7.35 万平方米。4 月 12 日发布的补充公告将 01 号地块的回购价提高至 4150 元 / 平方米，其余三宗地的回购价仍为 4000 元 / 平方米。

上述福清市自然资源和规划局人士称，01~04 号地将建安置房，建成后由地方城投回购，竞得人要在签订《拍卖成交确认书》后 10 个工作日内与福清市城投建设投资集团有限公司签订《配建回购协议书》。至于为何修改参拍主体的资质要求，是因为有意愿参拍的主体很多、要竞争溢价，但部分人受资质条件所限不能报名，故补充做出修改。" 后续建设时一定要具备相关资质，参拍条件修改并不违规。" 由此看，或有自然人在此次土拍中拿地。

自然人竞拍土地并非没有先例。近年来，无论是竞争激烈的一线城市，还是三四线城市，都曾有自然人参与土拍并成功夺地。

今年 1 月，河南民权县推出城区 3 块宅地，其中两块 2.05 亩的微型地块均被自然人竞得，一宗被 5 名自然人联合竞得，另一宗被 1 名自然人单独竞得。两宗地竞争都较激烈，竞价超过 20 轮，成交溢价率也都超过了 100%，最终成交价分别为 464 万元、497 万元。

2022 年 12 月 28 日，河南省禹州市出让 1 宗 55.79 亩的宅地，一名自然人以起拍价 1.02 亿元竞得；2021 年 10 月 20 日，广西南宁市武鸣区一宗土地被自然人以 1.8 亿元拿下；2020 年 7 月的一场土拍中，浙江湖州安吉、丽水南城的地块均被自然人竞得，成交价分别为 0.68 亿元、0.58 亿元。

在一线城市广州的土地市场，也不乏自然人的身影。2017 年 3 月，某刘姓自然人击败金地、招商、万科等房企，以 1.4 亿元拿下广州增城荔城街地块。

而早在 2012 年，一位李姓自然人以 5.26 亿元拿下天河区黄埔大道坚红化工厂住宅用地，是广州首次由自然人拍下土地。据媒体彼时报道，该李姓自然人与佳兆业集团有长期合作关系，故佳兆业集团参与并主导了此项目的后续建设。时代财经查询发现，该项目为佳兆业 1 号，佳兆业借此成为首个进驻广州金融城的开发商。

二、房企减仓三四线

福清是福建省福州市下辖县级市，从近两年数据看，福清的土地收入连续下降：2021 年卖了 23 宗地，出让面积约 1082.65 亩，收入 75.67 亿元，同比 2020 年下跌 25.5%；2022 年出让 56 宗地、面积 3304.97 亩，成交总额 75.82 亿元，与 2021 年基本持平。

近两年，地产销售端疲软，尤其是部分民营房企遭遇流动性危机，房企在土地端的投资随之下降。据财政部数据，2022 年土地出让收入 66854 亿元，同比下降 23.3%。而据中指研究院相关数据，目前房企拿地意愿并未明显转强。

《2023 年 1~3 月全国房地产企业拿地 TOP100 排行榜》数据显示，2023 年一季度，TOP100 企业拿地总额 1930 亿元，拿地规模同比下降 15.0%。2022 年同期房企拿地金额下降接近 60%，今年在去年大幅下降的基础上再次下降，表明近期房企拿地依旧表现疲软。

投资额度有限，钱更要花在刀刃上，部分弱二线和三四线等低能级城市成为房企急于换仓离开的地方。保利发展在《保利 2022~2023 年房地产行业白皮书》中指出，过去部分房企投资拿地以资源获取为导向，不考虑真实居住需求，盲目在远郊拿地，甚至下沉五六线城市，需求退潮下陷入困境。

在 2022 年度业绩会上，多家房企也不约而同表示三四线城市波动调整更大，同时透露出暂时离开三四线的意向。如龙湖表示 2023 年要严格投资刻度，尽可能优中选优，布局 20 个主力城市和 14 个机会城市。曾经的 " 三四线之王 " 碧桂园在去年就开始系统性调解土储结构，在其为数不多的新增土储中，7 成左右聚焦在一二线城市。它还计划用 3~5 年时间，将一、二线对三四线的货值比例从 40:60 提升至 50:50。

棚改和去库存浪潮中，三四线城市土地市场曾一度 " 高烧 "。浪潮退去，考虑到现实因素的房企，正在撤离弱能级城市，对这些区域的土地市场不免造成影响。