80.33%的低效用地敲定新项目 南京溧水“改革之刃”来了
闲置多年的地块重新盘整,引入社会资本建起高标准载体;破败凌乱的厂房升级改造,优质项目纷至沓来;濒临倒闭的企业以土地入股重组,东山再起指日可待……在南京市溧水区,土地要素配置改革最难啃的“硬骨头”——低效用地集约节约利用,有了新的解题思路。
今年以来,溧水将探索产业用地高质量利用作为南京市“一区一特色”改革课题,通过优化政策体系,引导社会资本灵活运用股权转让、合作开发等方式,提升低效用地二次利用效率,同步把好项目准入关,提升土地“亩产量”。截至目前,溧水区今年计划盘活的61个共2507亩低效用地,已全部落实改造主体和模式,社会资本参与率达81.32%,80.33%的地块已敲定新项目。
在土地供应和地方财政都要过“紧日子”的背景下,推动低效用地再开发由政府收储向市场盘活转变,既是溧水制造业高质量发展的内生需求,也为破解面上难题找到了另一种可能。
借“改革之刃” 除“久积之弊”
得到南京东江智能装备有限公司土地分割手续全部办完的消息,溧水区东屏街道企服中心唐余松了一口气。
如释重负,是因为这个项目“难度系数”太高。企业的三个股东中,东屏当地的志腾交通以12亩闲置土地入股,新研机构东奇研究院负责出技术,一家港资企业出资金,三方都有强烈的合作意愿,但项目“卡”在了土地权证上。10多年前志腾交通拿地时,58亩土地只办了一张证,新公司要用地,产权必须分割。
“路径是通的,只是溧水从来没人走过。”唐余说,最近这半年,街道和规资、工信、审批等部门一起“摸着石头过河”,最终打通了所有环节。目前,项目已开始办理规划许可证。
为12亩地吃半年的辛苦,唐余认为值,因为低效用地再开发,已是基层经济发展的“卡脖子”难题。
粗放型供地模式下,大量土地供而未建、建而未用、用而低效,处置这些土地,过去都以政府收储为主,社会资本由于一、二级土地价差,明显对低效用地热情不高。但随着空间约束趋紧,地方财政压力加大,“老办法”愈发不可持续。一边是好项目拿不到地,一边是大量低效用地闲置,土地供需矛盾成为产业发展最大的瓶颈。
对于以制造业立区的溧水来说,打赢这场硬仗,必须借助市场之手。破题,从“倒逼”开始。为了让低效企业动起来、活起来,溧水区逐个上门动员挖潜,帮着牵线搭桥,同时深化实施绩效评价差别化政策,低效企业在招拍挂、改扩建、水电气价和奖补资金等方面都受到限制。此外,“僵尸”企业效益下滑就坐等拆迁这条路,现在也走不通了。今年,溧水区盘活的61个地块仅11宗由政府收储,且都为往年结转。溧水区工信局副局长胡飞解释说:“降低收储量,就是要告诉想‘躺平’的企业,赶紧放弃幻想,自谋出路。”
既有反向倒逼,也有正向激励。根据《溧水区低效工业用地再开发实施方案》,低效用地上建设的高标准厂房,除配套建筑外可全部转让,不受50%以上自持比例限制;以不改变原有用途为前提,提高土地利用率和增加容积率,不另外征收土地价款;项目周边涉及的存量国有建设用地边角地、夹心地、插花地,可按协议出让方式纳入整体再开发……多重政策刺激下,市场需求快速释放,以东屏街道为例,今年列入计划的11个地块已全部盘活,其中8个落进了新项目。
堵住退路,打开思路,资本的积极性被调动,基层也看到了解开“死结”的希望,“上门打听政策的企业越来越多。”
下“对症之药” 解“转型之难”
作为南京唯一的制造业高质量发展试验区,溧水承担着为全市探路的重任,而要素保障,是绕不过去的“天王山”。让“寸土”生“寸金”,既要向低效土地“亮剑”,也要做足闲置载体的“文章”。
在溧水经济开发区,南京腾海汽车的厂房里焊花四溅,机械臂快速舞动,冲压机床传来“砰砰”巨响,整齐堆放的零部件很快就将被送到长安新能源整车制造基地——新车型LUMIN“糯玉米”上,有80组零件来自这里。
就在大半年前,腾海汽车负责人谢钢还在为找不到车间犯愁。产线对厂房的层高和空间都有要求,重型设备进场还得有行车。开发区企服人员直接把他领到一个空厂房,谢钢当场拍板,“就是这里了!”原来,这家厂房此前也生产汽车配件,因为效益不好而停产,但硬件条件完全匹配。
腾海汽车找到了合适的厂房,产权单位每年有30万元租金进账,而溧水不仅引进了投资过亿的新项目,闲置载体的税收更是翻了几番。这笔“三赢”的生意,是溧水对症下药,以“一地一策”腾挪发展空间、推动产业转型的鲜活实践。
去年底,溧水区出台制造业“腾笼换凤、筑巢引凤、凤凰涅槃”三年行动计划,以低效用地和存量载体二次开发为突破口,引导市场主体淘汰落后产能、建设高标准厂房、招引优质项目。地方政府、原产权人、社会资本结为利益共同体,探索增容技改、股权转让、合作开发、片区整体改造等十种盘活路径,让低效空间产生黄金价值。
“三凤”和鸣,一批冒着热气的“药方”接连开出。在洪蓝街道,瞪羚企业南京依友空调配件收购了东恒电力器材的股权,将老厂房改造升级;在东屏街道,鑫瑞包装在闲置多年的20亩土地上建起新厂房,上马新能源电池防爆包装项目;在石湫街道,溧新冶金设备整体供地给激埃特光学仪器,一期钢砼厂房已封顶。
既有自拆自建,也有出租出售,既有点状突破,也有成片更新,盘活存量空间,溧水不拘泥于形式,真正把资源配置的主导权交给市场,为每个低效地块探索“最优解”。
引“源头之水” 增“亩均之效”
“粮食吃了不少,就看这只‘老母鸡’能下多少蛋。”看着已经开始内装的4栋新楼,南京梓诚电子项目现场负责人高兴充满了期待。
去年,梓诚电子投资一亿多元,将之前的3栋单层厂房推倒,原址重建了3栋近5万平方米的高标准厂房和附属用房,同步还配套了4850平方米地下停车场,容积率一下从原来的0.6提高到2.28。高兴最大的愿望,就是能多引进几个龙头项目,“以前的载体品质不高,来的都是低端产业,现在鸟枪换炮,要好好挑一挑。”
无论是唤醒“沉睡”的土地,还是激活闲置的载体,最终的指向都是招引有市场前景、有科技含量的好项目。但社会资本参与低效用地盘活,容易因为追求回报率而盲目招商,导致地块“生而复死”。溧水区定下规矩——突出以“用”定“盘”,守牢“准入关”,杜绝低效用地再生成。
为避免资源错配,溧水区组织部门、属地和专家咨询委员会,对项目技术与工艺水平、市场潜力、人才团队、税收等关键指标逐个核实把关。所有新上项目全部按最新标准签订《投资发展监管协议》,明确亩均投资强度和产出、退出等约束条件,将地块“返贫”的风险降到最低。截至目前,26个项目已按最新标准签订《投资发展监管协议》。
梳理溧水的低效用地再开发项目不难发现,投资主体多为本地企业。探索实践中,一条规律逐渐清晰——企服、招商、项目推进等部门间,信息透明度越高,地块盘活成效越好。“某种程度上,土地盘整和项目招引是互为供需。”在胡飞看来,只有各项工作高度协同,才能释放“耦合效应”,让最优质的项目落进最适合的载体。
既要盘好地,也要招好商,更要落得快。立项备案“限时办结”、准入评估“集约审核”、产业项目“联合踏勘”……溧水打开“改革工具箱”,为低效产业用地盘活创造高效系统性保障,最大限度压缩流程,为投资主体节省时间成本和政策成本。
产业用地高质量利用,既是当务之急,也是长远之计。“以改革破解要素瓶颈,向存量要空间、向集约要效益。”溧水区相关负责人表示,锚定三年盘活不低于6000亩土地、新增40万平方米高标准载体的目标,向更深层探索,往更难处攻坚,为建设“先进制造业集聚区”提供更强支撑。(朱泉 刘秀)
责任编辑:hnmd003
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