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使用硬钱购买和固定投资物业的基础

房产新闻 2019-09-27 13:59:50

硬钱是房地产投资者通常用于购买和维修一块房地产的一种贷款。贷款人主要是有资金可投资的小公司或私人。这些公司和个人的运作方式与传统的抵押贷款机构不同,传统的抵押贷款机构提供政府支持的贷款,例如FHA或VA。因此,他们可以确定自己的贷款规则,并且可以像他们希望的那样灵活。

硬钱贷款基于“维修后价值”或ARV,而不是当前的评估价值。根据放款人的不同,该物业可能是住宅或商业物业,因此这种贷款类型可用于多种物业。

假设您在一个不错的地方找到了一个家庭住宅。房屋需要油漆,地毯以及厨房和浴室的一些常规更新。您检查了维修费用,发现维修费用约为$ 15,000。您计划修理该物业,并将其出租给租户以获取现金流量。

您已对附近区域的近期销售情况进行了一些检查,并确定维修完成后的财产价值为100,000美元。这是“ 修复后”值。(ARV)

通常,硬钱放贷人可以借出房产约50%至68%的ARV。这大约是$ 68,000。假设您有51,000美元的合同约定的财产。您的总购买成本加上15,000美元的维修费用为66,000美元。您可能会借用购买和修理房产所需的全部金额。

贷款成本比传统抵押贷款要高一些,这反映出将贷款抵押到甚至不处于宜居状态的房地产的风险也增加了。与各种贷方核对以比较其成本,但典型的硬钱需要大约3至5点,利率为12至15%。这些贷款专门用于购买和固定的目的,因此它们更昂贵。目的是仅在短时间内使用它们,并在维修完成后通过为房产重新融资来尽快偿还它们,然后可以使用更传统的低成本贷款。

您已借入$ 66,000来购买和维修房屋,维修完成后,房屋评估价为$ 100,000。然后,您以80%的贷款对价值进行了30年的传统抵押贷款再融资。“ refi”将提供80,000美元。您将有$ 66,000用来偿还硬钱贷款,再加上$ 10,000的积分,利息和交易费用,您仍然会把$ 4,000的贷款收益放到口袋里。这称为“现金提取”。而且,在LTV足够低以满足抵押贷款准则的情况下,仍然可能会这样做。

重要提示:在结清硬钱贷款之前,请先对您的永久性再融资贷款进行资格审查。快速偿还硬钱贷款对于全面成功至关重要。

一些硬钱放贷人甚至会推迟偿还贷款,直到财产再融资为止。那可能意味着很少的钱可以花在你前面。

业主购买者也可能会用硬钱购买和修理他们希望居住的房产。这种策略不仅限于投资者购买者。但是,大多数业主并不十分了解这种融资策略,因为它主要是向投资者社区推广的。

当房地产市场崩溃时,许多贷方停止放贷或倒闭。现在价格已经低了很多,并且有数百万抵押的财产需要维修,硬钱贷款开始卷土重来。

购买硬钱放贷者时,请务必仔细检查您的贷款成本。在购买物业之前,请先了解您的总费用。确保您的贷款金额能够满足您的需求,并且不超出预算。使您的维修工作可管理并与您的能力保持一致。不要进入一个太大而您无法处理的项目。

投资者用硬钱贷款犯下的最常见错误是维修落后,和/或维修费用超出预算。如果发生这种情况,您最终将欠更多的利息和滞纳金。

使硬钱贷款可行的关键是以尽可能低的价格购买物业,并在维修方面做到具有成本效益的工作。最终的评估值将反映出这一点,无论您是想要大量居住的投资者还是业主,您都将获得非常可观的收益。

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