明年楼市怎么走？专家：延续“脱虚向实”思路弱化住房投资属性

在全国楼市仍处于下行期的背景下，本月以来，从中央到地方层面，相继释放出各类稳楼市、稳预期的消息。21日，地产股也出现了近期罕见的涨停潮。

伴随年底各地楼市吹来阵阵“暖风”，明年楼市政策如何走?时隔数年，官方重提“房地产是支柱产业”意味着什么?“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的同时，如何守住“房住不炒”的底线?

第一财经记者采访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞、北京大学房地产法研究中心主任楼建波、人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大、中国房地产数据研究中心执行院长陈晟等多位专家学者，大家的共识是房地产业的基础产业地位从未发生改变，并将对于明年经济“稳中求进”发挥重要作用;短期内金融政策的调整不会改变“房住不炒”的主基调，后者是底线也是畅通良性循环的关键。

在此背景下，专家学者表示，明年楼市政策会延续“脱虚向实”思路，弱化住房的投资属性，支持满足合理住房需求，推动房地产业回归消费、民生属性。

第一财经：“房住不炒”6年5次被中央经济工作会议所强调，这释放了什么信号?面对仍处于惯性下行期的全国楼市，各地应如何平衡好“因城施策”，提振楼市的政策与“房住不炒”的关系?

自2016年中央经济工作会议首提“房住不炒”以来，这一表述仅缺席2017年的中央经济工作会议。在今年的中央经济工作会议中，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”再度被放在住房工作的首位。

同时，2016年的中央经济工作会议提到，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。不过近三年来，“长效机制”并未再提及。

楼建波称，无论是“房住不炒”还是“长效机制”，都是楼市政策的大前提，并为促进房地产市场平稳健康发展发挥着“润物细无声”的作用。得益于此，近几年来，房地产市场的整体走势保持平稳。

“中央经济工作会议会基于不同年份的经济形势，强调不同的工作重点，但不提‘长效机制’并不意味着下一年对该项工作就不再推进。”楼建波称。

况伟大进一步表示，坚持“房住不炒”和建立“长效机制”，本质上是同一问题，而手段上都是综合利用金融、土地、财税等来实现。建立“长效机制”旨在让住房产业能够可持续的发展下去，不过，今年为此提出了更高的要求，即“良性循环”。

“长效机制”中的提及的“财税”手段，被业界普遍视为房地产税。多名受访专家称，今年以来，稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作，被中央多次提及，并被视为调整收入分配、实现共同富裕重要税改的环节，相关工作也在稳妥推进，这正是体现了“长效机制”已得到了更深入的贯彻和落实。

不过在况伟大看来，要想真正落实“房住不炒”，加快建立“长效机制”，在未来的楼市调控机制中，限贷、限购仍是抑制“炒”、弱化住房投资属性的关键。

除了抑制“炒”，倪鹏飞称，“房住不炒”也体现在支持“住”上。

在楼市下行压力大的背景下，“不要因抑制炒而误伤了住房的合理需求”这一政策制定思路已被多次强调和落实。在先后召开的中央政治局会议和中央经济工作会议中，均提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

“这向市场发出明确的信号，住房市场仍然拥有较大的发展潜力，当前形势下，对于提振市场信心，稳定市场预期具有重要意义。”倪鹏飞称。

第一财经：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，是楼市低迷背景下提出的中短期维稳政策，还是具有长期性指向意义?

近两周来，在政策面，已有湖南衡阳、重庆璧山、金华武义、芜湖、桂林、安丘和陕西、吉林等省市陆续推出购房补贴等需求端支持政策;在金融面，除了个人住房贷款持续回暖外，房企流动性问题也逐步得到化解之策，比如，央行和银保监会20日联合发文称，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。

对于近期房地产市场政策和资金面频频传出的利好消息，多家市场分析机构将其归因于中央高层会议在月初提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”所带来的正面信号。

受访专家普遍肯定了上述方向性政策的提出对短期内“稳市场”“稳预期”的积极作用。但对于“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”是中短期还是长期政策存在分歧。

陈晟认为，该政策的提出，是根据当下的房地产市场供需情况和住房消费的人群结构给出的一个中短期方案。

他表示，在“支持合理住房需求”的相关工作中，一方面要加快推进租赁市场建设，改变结构性供给不足的问题。在特大型城市中，预计未来有30%～40%的住房需求需要通过租赁市场来满足;另一方面，在商品房市场中，要满足居民的合理购房消费需求，推进房地产业脱虚向实。

而在楼建波看来，在中国房地产市场中，实行商品房市场和住房保障市场的“双轨制”已有很多年了，而商品房市场在满足人民群众合理住房需求上从未缺位。

“故而，‘支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求’并不是一个新提法，也不能被视为一种中短期方案，而对于中央高层会议部署明年工作中提出的‘支持商品房市场’的相关表述，可以视为全国范围内推动商品房市场发展正迎来第三次铺开。”楼建波称。

况伟大提出称，市场在关注“合理住房需求”这一说法时，也应注意到其中包含抑制不合理需求的意味。目前，在大城市和特大城市中，购房者的投资性需求仍然较大。故而，“支持合理住房需求”，并不意味着会放开限购、限跌，只有在投机性需求降下乃至彻底去除的背景下，房地产市场才能真正回归到消费和民生属性。“当前，‘支持合理住房需求’这一定性说法的提出，主要意在防风险。”

第一财经：中央政治局会议和中央经济工作会议均提出“促进房地产业良性循环”。如何实行房地产业的良性循环?当前，房地产业存在哪些“不畅”的堵点?对于不同能级的城市，畅通房地产业良性循环的政策着力点有何不同?

“因城施策”——这一连续三年被放在“房住不炒”之后的表述，在今年的中央经济工作会议中被置于“促进房地产业良性循环和健康发展”之前。

近两周来，已有湖南衡阳、重庆璧山、金华武义、芜湖、桂林、安丘和陕西、吉林等省市陆续“因城施策”、推出购房补贴等需求端支持政策。

况伟大称，在楼市持续分化的背景下，这些城市相继推出购房支持政策，实则体现了当前三四线和楼市出现骤降的城市，畅通良性循环的关键在于供给侧的去库存。而对于一二线和热点城市，畅通良性循环则需要满足中低收入群体的住房消费问题。二者重点不同，均将成为明年住房工作的着力点。

倪鹏飞进一步表示，畅通良性循环的关键点有三。其一，坚持“房住不炒”，并积极完善支持住的相关政策。

其二，保持房地产政策的稳定性、一致性和连续性，也要因时因地做些机制性边的际微调，同时，把握住关键政策，把握好政策力度。既形成政策合力，又防止政策过度叠加，防止过犹不及。总体保持政策的韧性。

其三，从产业链、供应链、资金链的视角，政策及其调整要确保房地产业各个环节处于健康运行、有效衔接、顺畅传导，杜绝因政策导致各环节出现问题、断裂和阻塞。

在陈晟看来，现阶段强调“良性循环”，也意味着当前房地产业发展过程中存在“非良性”问题，如资本的无序扩张在房地产业中的体现，这些“非良性”问题亟待解决。所谓“良性循环”，应包含资本流入和流出的良性循环。

楼建波称，当前，房企的债务风险是房地产市场上最突出的“非良性”因素之一，如果这部分问题没有得到有效处理，会对今后中国房企在海外发债产生严重负面影响，乃至波及中国企业整体的信用评级。

第一财经：如何看待时隔数年重提“房地产是支柱产业”?明年经济工作中房地产业被置于畅通内循环的结构性政策进行部署并提出“探索新的发展模式”，房地产业的运行逻辑和产业定位是否发生改变?

日前，在“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆明确，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”据兴业证券称，这是自2017年后，中央再次重提房地产业的支柱性地位。

在上述会议上，中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀也称，要促进房地产业健康发展。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

“一个产业是否为支柱产业，是国家产业政策，会因国家产业政策的调整而发生变化。而房地产业的基础产业地位是客观的。”楼建波称， 中央此次释放的信号，旨在提振市场信心，但不应该由此产生过分躁动的市场情绪，那就曲解了该句话的原意。事实上，正是因为房地产业具有支柱性地位，相关政策才会更为稳健，更具长期性。调控的松紧，并不意味着国家房地产和住房基本政策的改变。

陈晟进一步表示，在明年经济工作“稳字当头”“稳中求进”的背景下，房地产业对于畅通内循环的作用更为凸显。

第一财经注意到，在今年的中央经济工作会议上，房地产业的相关工作部署被置于“结构性政策要着力畅通国民经济循环的环节”，并明确房地产市场要“探索新的发展模式”。

陈晟称，在新的发展模式下，房地产业不再是财富积累的急先锋，而是回归到产业发展的正常轨道上，并承担起“支柱性产业”稳经济发展的作用。一方面，为新增产业和区域经济发展提供更多空间;另一方面，在已有存量空间中，提高空间使用效率，加快推进城市更新，老旧小区、产业园区改造，保障性租赁住房发展等相关工作。应注意到，在服务民生过程中，房地产业仍大有可为。