行业利润下滑已成趋势 上市房企转型之路风景各异

9月7日晚间,保利地产的一则公告引起市场关注。公告称，公司现名称为“保利发展控股集团股份有限公司”。为更好地体现战略定位、更准确地反映主营业务结构，公司拟相应将证券简称从“保利地产”变更为“保利发展”。

公司称，将围绕“一主两翼”发展战略，构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台，现名称能更好体现战略定位、更准确地反映主营业务结构。

在限购、限贷、限售、限价等一系列政策调控的大背景下，房地产企业盈利能力下降、行业利润下滑已成趋势，传统房企转型升级发展是大势所趋。

通过上市公司公告及媒体公开报道，记者大致梳理了近年来A股上市房企转型的得失，其中，不乏成功案例。上市房企的转型之路是风景各异、甘苦自知。

养老与健康产业： 万科、保利发展先行

作为国内地产界的龙头，万科是较早转型的上市房企之一。为了“活下去”，万科早在2009年即将目光瞄向养老领域，并于2011年在杭州余杭落地第一个养老社区。截至2020年3月，万科的养老业务已在北京、上海、成都、杭州等13个城市布局。

据权威机构测算，“十四五”末中国康养市场容量将超10万亿元。随着老龄化社会的加速到来，养老健康产业的崛起，以及自身转型的需求，房地产开发企业成为养老产业的重要参与者。

保利发展在康养领域布局也相当早。2012年，保利发展在北京落地首个以“医养结合”为服务特色的养老机构“和熹会”，开启健康产业布局。此后，保利发展分别在北京、上海、成都、广州地区先后运营多家高端养老机构。目前，保利发展已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局，搭建起覆盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等多元平台。

2021年上半年，鲁商发展聚焦大健康产业总体布局，实施生物医药和生态健康产业双轮驱动，着力推动转型。另外，功能性食品方面推出27款口服玻尿酸、中药大健康等功能性食品，全力布局玻尿酸口服美容市场。

2013年，海航投资从单一房地产开发业务转型至产业基金、不动产基金及养老产业。转型成效非常明显，公司2020年净利润同比增长82.8%，2021年上半年净利润同比大增140%。

2021年上半年，基金管理费及养老业务已占海航投资主营收入87.45%。而2020年房地产业务占比还高达97.31%。

瞄向大健康产业的还有荣丰控股。荣丰控股8月26日发布公告表示，将与青岛西海岸新区管委会合作，采取地方政府、产业基金及上市公司三位一体的合作模式，围绕医养载体、医疗器械与功能食品、健康产业服务等重点领域，打造大健康产业集群。

此外，远洋、绿城等企业也在养老与康养领域探索多年。

2021年4月发布的《2021中国养老与康养产业发展报告》显示，A股主板上市公司中，目前涉及养老产业的有82家，其中主营业务为房地产的公司32家，占比达39%。

医美赛道：

奥园美谷获益丰厚

地产公司转型医美产业，奥园美谷是其中的佼佼者。2020年11月12日，奥园美谷正式对外宣布，公司将从绿纤材料出发，进军美丽健康产业，战略定位为美丽健康产业的材料商、科技商。

有了医美概念的加持，奥园美谷的股价一路狂飙,自2020年10月的低点3.85元/股涨至今年6月初高点29.95元/股，涨幅高达677.92%。

2021年上半年，房地产开发业务在奥园美谷主营占比只有52%。

今年，奥园美谷加大了做强医美的决心。据其6月22日公告，拟将约10亿元的地产资产置换，收缩房地产业务，用于医美产业投入，结合医美并购基金等多种融资方式，聚焦医美唯一主业，集中资源在医美领域深耕发展。

医美蛋糕太诱人，苏宁环球也欲分杯羹。7月21日晚间公司公告称，全资子公司苏宁环球健康拟收购医美产业基金和环球股权投资持有的无锡苏亚、唐山苏亚、石家庄苏亚等各100%股权，作价合计为3.37亿元。苏宁环球表示，收购三家医美医院是产业基金与公司医美产业转型发展高度协同的体现，将增厚公司医美产业的营收及盈利范围，符合公司医美产业战略发展方向。

物业管理：

招商积余稳健扩张

随着存量房市场的到来，物业管理成为房企另一个新战场。

据中信证券研报预计，未来3-5年物业管理市场总规模将增至24080亿元，其中，增值服务市场规模扩张至4224亿元。

招商积余2021年半年报显示，公司物业管理业务实现营业收入443637万元(其中来自控股股东收入36176万元)，较上年同期增长23.68%，占公司营业收入的92.84%。物业管理业务发展稳健，已成为公司最主要的收入来源。

物业管理业务在招商积余2021年上半年营收占比高达92.84%。

作为一家独立第三方物业服务企业，新大正在主营航空物业、学校物业、公共物业、办公物业、商住物业五大业态板块多元发展的基础上，近年来深入拓展的增值服务及延伸服务助推收入实现大幅增长——半年报数据显示，今年上半年公司物业增值服务收入同比增长42.55%。

另外，万科9月7日晚间披露投资者活动关系记录表，管理层指出，从2014年开始逐步从房地产开发转向房地产开发、经营、服务并重，目前正探索租赁住宅行业微利可持续发展的商业模式，打磨行业领先的资产运营队伍，通过人力和资源相结合，获取合理、可持续的利润。

新能源：

广宇发展、顺发恒业全面发力

新能源是国家近年来明确重点扶持的行业。9月5日晚间，广宇发展发布筹划重大资产置换暨关联交易公告，拟将所持房地产公司及物业公司股权等资产负债与鲁能集团有限公司、都城伟业集团有限公司合计持有的鲁能新能源(集团)有限公司100%股权进行资产置换。本次交易后，广宇发展将彻底告别地产业务，集中精力发展新能源业务。

重大战略转型得到资本市场认可。截至9月8日收盘，广宇发展股价报6.41元，连续3日录得涨停。

市场分析人士称，新能源是近期资本市场热门，广宇发展从地产板块通过资产重组转向新能源，预计市场接下来对公司估值将给予重新界定。

开拓新能源赛道的不仅有广宇发展。

6月17日晚间，顺发恒业公告称，全资子公司顺发恒业有限公司与普星聚能股份公司签署协议，将以1.89亿元收购浙江东海德迦风力发电有限公司100%股权和浙江星星风力发电有限公司65%股权。

顺发恒业在公告中表示，本次交易完成后，注入清晰、稳定、未来收益可控的风电资产，有助于增强公司可持续经营和盈利能力。

顺发恒业2021年上半年主营收入中，房地产业务占比仅14.45%。

多元化之旅：

新湖中宝有得有失

近年来，新湖中宝加快战略转型，加大对高科技领域的布局，投资了包括趣链科技、邦盛科技、宏华数科、云天励飞、蕙新医疗等具有国产自主可控技术的高科技企业，其中公司布局的区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本成型，具有很大的升值空间。

除了高科技，新湖中宝还在金融领域布局，但其金融之旅走得并不顺畅，最典型的是对51信用卡的投资。新湖中宝2018年财报显示，其对51信用卡的初始投资成本为13.35亿元。但是2018年在港上市的51信用卡，在第一年就使新湖中宝浮亏3.5亿元。次年，51信用卡又因暴力催收遭遇突袭调查，股价一度暴跌40%。今年上半年，51信用卡仍处于亏损状态，新湖中宝损失惨重。

新湖中宝投资的另一家企业温州银行的状况也不容乐观。温州银行曾筹划IPO上市，但因高管落马、频频被罚、资本充足率较低、业绩暴跌等负面因素，使上市步伐难以推进。

同为多元化经营，苏州高新的转型就相当稳健。苏州高新业务主要为创新地产、节能环保、战略新兴产业、非银金融与产业投资，目前正稳步从地产开发向“高新技术产业培育与投资商”的新定位迈进。2021年半年报显示，公司期内净利润1.5214亿元，同比大增216.9%。

聚焦建筑业：

高新发展轻装上阵

相较于新湖中宝和苏州高新的多元化之旅，高新发展则将主业聚焦于建筑业和智慧城市建设。

今年初，高新发展成功转让了宾馆业务及房地产资产，并在建筑业的基础上开展期货业务。据其8月12日晚间公告，公司、公司控股子公司倍特投资拟和高投资管同时向成都交子金控集团，以非公开协议方式转让持有的倍特期货部分股权。高新发展表示，控股子公司倍特期货与国内第一梯队的期货公司存在较大差距，缺乏竞争力。

高新发展此次进一步处置盈利能力低下的期货业务，显现了公司轻装上阵、聚焦主业的决心。

事实上，将高新发展定位为地产公司早已不合适。近几年，公司建筑施工营收占比越来越大，基本稳定在八九成。

2021年上半年，建筑施工业务在高新发展主营收入占比高达九成。

其他：

各尽所能谋求转型

其他上市房企也纷纷谋求转型，力图在地产行业不景气的情况下开拓新的赛道。

皇庭国际8月3日晚公告，为推动公司战略转型，探索新业务，公司拟收购意发功率。本次收购是公司围绕“商管+科技”发展战略布局半导体行业的第一步，有助于公司形成新的业务。未来，公司将以意发功率半导体为基础，通过扩大再生产、产业链上下游的延伸等多种途径，提高上市公司盈利能力。

在做好房地产主业的前提下，粤宏远A将目光瞄向环保领域，已投资布局英德市新裕公司，该公司为广东省规模较大的环保再生铅企业，已陆续在东莞、湛江、阳江、广州等城市铺建渠道，再生铅业务在公司营收占比渐渐加大。

长春经开(600215)也加速推进房地产业务去化进程。6月29日，公司披露重大资产重组草案，拟收购Paslin公司。Paslin公司是一家智能化连接技术解决方案供应商。项目完成后，公司将迅速切入智能制造领域。

7月16日，万通发展(此前名为万通地产)发布公告称，公司已完成工商变更、章程备案等程序，新的经营范围涉及智慧城市、大数据服务、投资、资产管理、第一类增值电信业务等。(朱峰)