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下半年到期债券规模约2887亿元房企积极寻求债务展期自救

2022-06-22 09:22:14来源：城市金融报

克而瑞数据显示，今年下半年，典型房企境内外到期债券规模约为2887亿元，其中民企债券到期规模占比达到71%，而在民营房企到期债券中，海外债约占总规模的56%。

试图通过债务展期，以时间换空间的房企名单又新添了一员。

6月13日早间，领地控股公告透露称，为实现再融资及改善公司流动资金状况，其就一笔本金总额1.5亿美元、年利率12%的现有票据提出交换要约。

交换要约的提出意味着公司已经走到了十字路口。上市以来，这家四川房企的千亿征程仍然没有起色，新的融资窗口亦未能助推其发展步伐，反而将公司拉至违约边缘。

债务展期一年

公开信息显示，领地控股该笔展开交换要约的优先票据发行于2021年6月28日，到期日为2022年6月27日。截至公告日，其未偿还规模约1.23亿美元(不包括控股股东所持有的1520万美元)。

根据交换要约备忘录所载的条款及受限其条件，交换现有票据的未偿还本金额最少需达到1.1亿美元(或90%)。若无变动，交换要约将在6月20日下午4时结束，计划发行的新票据期限为364天，按年利率12%计息，到期后支付。

也就是说，领地控股正试图通过这场交换要约将债务到期日延期一年，年利率维持不变。有消息称，若该笔美元债于6月下旬完成展期，则公司今年年内再无境外债到期。

于领地控股而言，不多的存续境外债是幸运，亦是无奈。2020年上市以来，该公司仅在去年发行了一笔境外美元债。彼时，按照相关规划，这笔资金将用作一般公司用途，但亦可能根据市场情况变动进行调整。

不过一年时间，这笔当初的救急款变成了卡在喉咙中的一根刺。而事实上，这种尴尬的局面并非没有预兆。

2021年，房地产融资渠道逐步收紧，想要在资本市场找到资金并不容易，尤其是经营面在行业中难以排得上名的小房企。因而，为了获得资金，领地控股以高息、短期的方式发行了第一笔美元债，也是其上市以来的唯一一笔。

若行业仍处在上行周期，领地控股如期偿还该笔美元债或许没有那么难，但可惜，2021年下半年以来，房地产销售市场急速下行，融资渠道快速枯竭，行业各类风险事件频出。

这让不少房企的资金流动性及偿债能力打上了问号，其中也包括领地控股。

2021年，该公司归母净利润同比下滑43.22%至4.88亿元，净利润率从2020年的8.06%降至4.23%，低于行业平均水平。其同期拥有债务总额119.75亿元，短期债务规模约41.86亿元，对应现金及现金等价物约42.98亿元，资金情况并不宽裕。

不过，那时的领地控股尽管资金承压，但一直未有实质的违约情况发生。

情况恶化是从今年5月开始的。当月19日，领地控股、领悦服务午后股价突发闪崩，截至收盘二者跌幅分别达83.82%、59.6%，领地控股总市值从前一日的34.92亿港元蒸发至5.65亿港元。

股价异动被外界视为暴风雨来临的前兆。当日晚间，公司就此事件回应表示，集团经营一切正常，控股股东概无质押公司股份，亦无可能导致公司控制权变动的事件发生。

自救并非孤例

否认经营面异常不足一个月，领地控股便调头驶向了“自救”之路。去年至今，与其有着相似经历的开发商不在少数，债务展期屡见不鲜。

克而瑞数据显示，截至6月6日，房企今年共新增发行了26笔美元债券，其中16笔为要约交换，以现有票据交换为新发行票据，变相展期。

譬如，今年1月大发地产完成票据交换要约，发行了规模约1.38亿美元的新票据，年利率提升至12.5%;3月末，正荣地产5笔票据交换要约获接纳，发行本金总额7.29亿美元、2023年到期、年息8%的优先票据(新美元票据);5月，中梁控股达成交换要约，发行了两笔规模分别为4.29亿美元、2.02亿美元的新票据……

以高息置换为代价要约交换即将到期债券，积极寻求债务展期是房企自救最重要的一步。一旦发生实质违约，开发商的自救难度将呈几何倍数地增长，例如至今仍在泥沼中挣扎的花样年、佳兆业、奥园等房企。

5月30日，因一笔1.49亿美元的未偿还贷款融资，花样年债权人FlowerSPV4Limited向开曼群岛大法院提出清盘呈请。

这并非首次。去年11月，该公司附属公司花样年投资也被债权人提出清盘呈请。有相关媒体报道称，其两次被要求清盘均是因同一笔债务，提出清盘的也为同一债权人。

尽管极力反对，但花样年的处境却很难因此发生改变。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受媒体采访时表示，花样年的极力反对只能拖延一时，若债权人坚持的话，法院会裁定清盘。而一旦裁定清盘，便会出现海外债权人与国内债权人、当地政府的博弈和抢夺资产的局面。

花样年对此显然也很焦虑。6月2日，其通过官方微信表示，公司持续与主要美元债债权人积极沟通，目前已进入重组方案的实质性沟通阶段。

走在花样年前面的是当代置业。6月5日，当代置业向外透露称，公司已获开曼群岛大法院许可，将在6月29日召开债权人大会。若法院流程顺利，其将在未来的几个月内最终完成海外债务的重组。

在一众违约房企中，能像当代置业一样就海外债务重组工作取得实质性进展的并不多，这个过程中的博弈与抉择太多，也太难做。因而若非无路可走，出险房企们更愿意通过展期、出售资产、引入战投等方式自救。偿债大潮中，这份出险房企名单恐怕也会越来越长。

对应的美元债发行却仍处于“冰封”状态。截至6月8日，中资房企美元债累计发行金额为513亿元，其中5月份发行金额为65.9亿元，同比减少79%，更是年内低点。

同策研究院研究总监宋红卫指出，若房企的融资不放松，房地产行业短期内很难回暖，“尤其是民企的融资”。其表示，融资政策要向民营房企开放，但开放的同时要进行资金强监管，防止房企资金挪用或无序扩张。 (吴典)

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